AG Offenbach: Verzug mit Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten über-steigt, rechtfertigt Kündigung

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten in Verzug ist. Ob dies auch für eine Betriebskostennachzahlung gilt, ist problematisch. Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Amtsgericht Offenbach auseinanderzusetzen.

Dem Urteil vom 21.12.2016 (Az. 350 C 517/12) lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Vermieter machte gegen die beklagte Mieterin zunächst im Wege des Urkundenprozesses eine Nachforderung aus Nebenkostenabrechnung (2011) geltend. Nachdem das Amtsgericht die Klage als unstatthaft zurückwies, änderte das Berufungsgericht mit Vorbehaltsurteil vom 20.12.2013 ab und verurteilte die Mieterin antragsgemäß auf Zahlung. Die (zugelassene) Revision blieb erfolglos, der BGH bestätigte in seiner Entscheidung vom 22.10.2014 das landgerichtliche Urteil. Aufgrund neuerlichen Zahlungsverzugs mit der Betriebskostennachzahlung für 2012 erklärte der Vermieter im Nachverfahren die Kündigung des Mietverhältnisses, da der Zahlungsrückstand zwei Monatsmieten überstieg. Nachdem in der Folgezeit die Mieterin räumte, erklärte der Vermieter den Rechtsstreit hinsichtlich des Räumungsanspruchs für erledigt, das Amtsgericht hatte die Mieterin in die Kosten verurteilt und - soweit noch geltend gemacht (BK 2012) - auf Zahlung erkannt. Die Berufung wurde zurückgenommen.

Das Amtsgericht hat unter Hinweis auf eine frühere Entscheidung des LG Berlin vom 05.03.2014 das mit der Mieterin bestehende Mietverhältnis sowohl außerordentlich als auch ordentlich für beendet angesehen und ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses festgestellt. Die Mieterin verletzt ihre mietvertraglichen Pflichten deshalb erheblich und schuldhaft, weil sie das offene Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung für das Folgejahr (BK 2012) nicht ausgeglichen hat. Die Nebenkostennachforderung für 2012 übersteigt zwei Monatswarmmieten, so dass das Amtsgericht angesichts des fortbestehenden Verzugs diesen Betrag im Tenor zugesprochen hat. Der Zahlungsverzug rechtfertigt sowohl die fristlose als auch ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Prozesskündigung des Vermieters ist auch wirksam gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Beklagtenpartei erklärt worden, da der Empfang derselben regelmäßig von der Zustellvollmacht des Beklagtenvertreters gedeckt ist.

Dem Urteil ist zuzustimmen. Das Urteil bestätigt eine Linie der Instanzgerichte, bei erheblichen Rückständen mit abgerechneten Betriebskostennachzahlungen nicht nur wegen ordentlicher Kündigung, sondern auch außerordentlich auf Räumung zu erkennen. Die Entscheidung des LG Berlin vom 05.03.2014 hatte noch auf eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung abgestellt und unter Hinweis auf BGH vom 10.10.2012 eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dann angenommen, wenn der (Miet-)Rückstand eine Monatsmiete übersteigt.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim