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OLG Dresden: Architekt haftet auch für nicht angemessen vergütete Gefälligkeit

Dem Urteil des OLG Dresden (Urteil vom 23.12.2013, 9 U 1820/10) lag folgender Sachver-halt zugrunde: Ein Bauherr (B) beabsichtigte, ein sanierungsbedürftiges Gebäude umfassend sanieren zu lassen. Gemäß einem „Baubetreuungsvertrag mit Honorarzusammenstellung“ be-auftragte er einen Architekten (A) zu einem Pauschalhonorar i.H.v. 50.000 DM sowie weite-ren 2.000 DM pro Ortstermin mit der „fachtechnischen Betreuung des Gebäudes“, u. a. mit der Qualitätskontrolle im Rahmen des Generalunternehmervertrags sowie der Durchführung von sechs bis acht Ortsterminen. A schlug B sodann einen aus seiner Sicht geeigneten Gene-ralunternehmer vor, mit dem bzw. dessen „Planungsbüro“ B nachfolgend einen Generalüber-nehmervertrag schloss. Die Bausumme belief sich auf ca. 2,5 Mio. DM; insgesamt zahlte B - nach Prüfung und Freigabe durch A - an den Generalübernehmer rd. 1,9 Mio. DM. Das von diesem (bis zu dessen Liquidation) errichtete Gebäude wies jedoch zahlreiche Mängel auf, weshalb B den A auf 950.000 DM Schadensersatz in Anspruch nahm. 

Die Klage hatte nur teilweise Erfolg. Das Oberlandesgericht verurteilt A lediglich zu 250.000 DM Schadensersatz. Allerdings sieht es den Anspruch dem Grunde nach als gerechtfertigt an. Nach dem „Baubetreuungsvertrag mit Honorarzusammenstellung“ schuldete A die Bauüber-wachung. Dies ergibt sich zum einen aus dem insoweit eindeutigen Wortlaut der dort ver-wendeten Beschreibung des Leistungsumfangs mit „Beauftragung mit der fachtechnischen Betreuung“, zum anderen aus der Tatsache, dass A deutlich gemacht hatte, auch Ortstermine durchführen zu wollen. Abgesehen davon haftet auch der zunächst nur gefälligkeitshalber handelnde Architekt dann für Mängel seiner Leistung, wenn der Bauherr unter den gegebe-nen Umständen nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte auf einen Rechtsbindungswillen schließen muss. Dieser wiederum liegt dann nahe, wenn erkennbar wesentliche Interessen wirtschaftlicher Art des Bauherrn auf dem Spiel stehen und dieser sich darauf verlassen darf, dass der Architekt diese Interessen wahrnimmt. Das ist hier der Fall, da es sich - für A schon aus der Vertragssumme des Generalübernehmervertrags ersicht-lich - offenkundig um ein großes Sanierungsobjekt gehandelt hat, das eine regelmäßige Bau-überwachung erforderlich gemacht hat. Wenn A dann mindestens 16 Baustellentermine wahrgenommen hat, kann dies aus Sicht des B nicht anders gewertet werden, als wolle A für die Ordnungsgemäßheit der faktischen Bauüberwachung auch rechtlich einstehen.

Fazit: Architekten, die eine baubegleitende Qualitätskontrolle oder Ähnliches durchführen, haften regelmäßig im gleichen Umfang wie ein mit der kompletten Leistungsphase 8 des § 15 HOAI 1996 beauftragter Architekt, auch wenn sie hierfür nur ein minimales Honorar verein-baren. Hier irrt, wer glaubt, dass die - auch nur geringe - Höhe des Honorars Indiz für einen eingeschränkten Leistungsumfang und somit für eine eingeschränkte Haftung ist. Die werk-vertragliche (Erfolgs-)Haftung lässt sich lediglich dadurch begrenzen, dass die Architekten ihren Leistungsumfang konkret beschreiben und ihre Pflichten klar eingrenzen.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim


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