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OLG Düsseldorf: Lüge über Vater-/Sohn-Verhältnis: Maklerlohn verwirkt

Grundsätzlich steht es dem Verdienen der Maklerprovision nicht entgegen, dass der Makler und der Vermieter verwandt sind, sofern zwischen ihnen keine wirtschaftlichen Beziehungen bestehen. Verleugnet aber der Makler die verwandtschaftliche Beziehung auf ausdrückliche Nachfrage des Mieters jedoch, liegt darin eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung. Dadurch verliert der Makler den Anspruch auf die Provision.

 

Mit einem solchen Fall hatte sich kürzlich das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil vom 25.09.2015, 7 U 48/14) auseinanderzusetzen. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Mietinteressent nahm Kontakt zu einem Makler auf. Bei diesem handelte es sich um den Vater des Bauherrn und Vermieters. In Kenntnis des Provisionsverlangens des Maklers nahm der Mietinteressent dessen Dienste in Anspruch und mietete das Objekt an. Er zahlte die geforderte Maklercourtage. Diese forderte er mit der Begründung zurück, der Makler habe auf ausdrückliche Nachfrage hin das Verwandtschaftsverhältnis zwischen ihm und dem Vermieter geleugnet.

 

Das Oberlandesgericht Düsseldorf entscheidet, der Makler zur Rückzahlung des Maklerlohns verpflichtet ist. Nach durchgeführter Beweisaufnahme stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Mieter die Frage nach einem Verwandtschaftsverhältnis gestellt habe und der Makler ein solches der Wahrheit zuwider verneint habe. Das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Makler und Vermieter stehe als solches dem Zustandekommen eines Maklervertrags weder im Sinne einer echten noch einer unechten Verflechtung entgegen. Eine echte Verflechtung liege schon allein deshalb nicht vor, weil unstreitig keine wirtschaftlichen Beziehungen zwischen dem Makler und seinem Vater bestünden. Genauso sei das Vorliegen einer sog. „unechten Verflechtung“ zu verneinen. Eine solche werde angenommen, wenn aufgrund eines engen Verwandtschaftsverhältnisses ein institutionalisierter Interessenkonflikt zwischen Makler und Gegenpartei des Hauptvertrags bestehe, der einen Makler zur sachgerechten Wahrnehmung der Interessen des Kunden als ungeeignet erscheinen lasse. Einen solchen Konflikt verneint das Gericht, weil weder das Vater-Sohn-Verhältnis allein noch das Bestreiten von dessen Existenz zu solch einem institutionalisierten Interessenkonflikt führe. Ein Maklerlohnanspruch wird trotzdem verneint, weil er aufgrund eines vorsätzlichen schwerwiegenden Pflichtverstoßes verwirkt worden sei. Das Gericht berief sich auf § 654 BGB, der nicht nur anwendbar sei, wenn ein Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig werde, sondern auch, wenn auf andere Art den Interessen des Auftraggebers in erheblicher Weise zuwider gehandelt werde. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung reiche hier aus. Es müsse sich vielmehr um eine in erster Linie subjektiv so schwerwiegende Treuepflichtverletzung handeln, dass sich der Makler „als seines Lohnes unwürdig“ erweise. Durch Verleugnung der verwandtschaftlichen Beziehung auf ausdrückliche Nachfrage verletze der Makler die zu seinem Auftraggeber bestehende Treuepflicht in so erheblicher Weise, dass dies mit einem fairen und redlichen Verhalten nicht in Einklang stehe.

 

Fazit: Zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber besteht ein besonderes Treueverhältnis. Dies verpflichtet den Makler zwar nicht zum Tätigwerden, aber - sobald er tätig wird - zur Wahrung des Interesses des Auftraggebers. Nicht nur der Makler, der unter Verschweigung dieses Umstands auch für den potenziellen Vertragspartner tätig wird, handelt treuwidrig. Vielmehr können auch andere Pflichtverletzungen so erheblich sein, dass sie zur Verwirkung des Maklerlohns führen können. Nicht das Vorliegen des Vater-Sohn-Verhältnisses war hier das Problem, sondern dessen Verneinung auf ausdrückliche Frage des Auftraggebers.

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim


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