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LG Frankfurt: Keine Maklerprovision bei Wegfall des Hauptvertrags infolge arglistiger Täuschung

Häufig kommt es vor, dass der Käufer einer Immobilie den Kaufvertrag anficht wegen arglistig verschwiegener Mängel. Welche Rechtsfolgen hat dies für den Maklervertrag und insbesondere für die Maklerprovision?

 

 Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Landgericht Frankfurt/ Oder (Urteil vom 22.01.2016 - 12 O 236/14) auseinanderzusetzen. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Auf Nachweis der klagenden Maklerin erwarben die Käufer ein Einfamilienhausgrundstück. Im notariellen Kaufvertrag vom 19.08.2014 wurde ausdrücklich festgehalten, dass das Kellergeschoss lediglich eine 6 m lange Feuchtigkeitsstelle aufweise. Die Gewährleistung wurde mit Ausnahme arglistiger Mängel ausgeschlossen. Tatsächlich waren sämtliche Kellerräume feucht, weshalb die Käufer mit Erklärung vom 04.12.2014 vom Kaufvertrag zurücktraten und die Zahlung der Provision verweigerten.

 

Das Landgericht Frankfurt/ Oder weist die Klage der Maklerin ab. Nach Einvernahme mehrerer Zeugen gelangt das Landgericht im Provisionsprozess zur Überzeugung, die Verkäufer hätten die Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen. Das Landgericht geht davon aus, dass mit rechtswirksamer Anfechtung des nachgewiesenen Kaufvertrags auch der Provisionsanspruch entfalle. Wird vom Anfechtungsberechtigten anstelle der Anfechtung der Rücktritt erklärt, könne mangels wirksamen Hauptvertrags, gleichfalls keine Provision gefordert werden.

 

Das Urteil steht in Einklang mit bewährten Rechtsprechungsgrundsätzen des BGH. Danach führt die wirksame Anfechtung des nachgewiesenen Hauptvertrags zum Wegfall des Provisionsanspruchs. Im Hinblick auf den Anfechtungsgrund besteht eine anfängliche Unvollkommenheit des Hauptvertrags, die im Falle der Anfechtung zu dessen Nichtigkeit führt. Entsprechendes gilt, wenn der Hauptvertrag durch Wandelung (jetzt: Rücktritt) oder Aufhebungsvertrag entfällt. Voraussetzung ist allerdings, dass die Aufhebung oder der Rücktritt innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Jahr ab Kenntnis erfolgt. Während der Makler die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen des Provisionsanspruchs trägt, hat der Maklerkunde im Einzelnen nachzuweisen, dass der Hauptvertrag durch eine wirksame Anfechtung oder eine auf einen Anfechtungsgrund beruhende Aufhebung oder Rücktritt weggefallen ist. Ein etwaiger Vorprozess des Maklerkunden gegen die Verkäufer kann nur dann im Provisionsprozess Bindungswirkung entfalten, wenn der Kunde im Vorprozess dem Makler den Streit verkündet hatte. Dass der Anfechtungsgegner die Berechtigung der Anfechtung anerkannt hat, genügt nicht. Dies trifft auch dann zu, wenn das Anerkenntnis im Rahmen eines Prozessvergleichs abgegeben wird.

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim

 

 


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