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Oberlandesgericht Frankfurt: Architekt nicht ständig auf der Baustelle anwesend sein!

Kommt es zu Baumängeln, stellt sich häufig die Frage, ob Ansprüche auch gegen den Architekten bestehen. Dies schon deswegen, weil dieser meist eine Haftpflichtversicherung hat. Wann aber liegt eine Verletzung der Bauaufsichtspflicht vor? Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Oberlandesgericht Frankfurt (Urteil vom 27.11.2013, Az. 23 U 203/12) auseinanderzusetzen.


Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der klagende Architekt begehrt die Zahlung von Architektenhonorar für Bauleitungsdienste. Widerklagend verlangt der Auftraggeber (AG) vom Architekt 38.000 Euro Schadensersatz wegen Mängeln. Der AG hatte im Mai 2001 mit dem Architekten einen „Bauleitungsvertrag“ betreffend die Durchführung von Renovierungsarbeiten geschlossen. Nachdem vielfache Versuche des Architekten scheiterten, mit dem AG einen Besprechungstermin auf der Baustelle zu vereinbaren, kündigte er den Bauleitervertrag. Das Landgericht spricht dem AG den verlangten Schadensersatz wegen Baumängeln zu, die der Architekt pflichtwidrig nicht verhindert habe.


Die Berufung des AG hat Erfolg. Das OLG Frankfurt weist die Widerklage ab. Der Architekt habe nicht gegen seine Pflichten aus dem Bauleitungsvertrag verstoßen. Vom Bauleiter werde nicht erwartet, dass er selbst das Bauwerk errichtet, sondern lediglich, dass er die Arbeiten der Bauunternehmer und der Übrigen am Bau Beteiligten so leite, koordiniere und überwache, dass das Bauwerk plangerecht und möglichst mängelfrei zur Vollendung komme. Für eine mangelfreie Leistungserbringung seitens der Bauunternehmen habe der Bauleiter nicht automatisch einzustehen. Allein aus äußeren Mangelerscheinungen des Bauwerks könne nicht auf Mängel des Architektenwerks geschlossen werden. Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Bauaufsichtspflicht gehöre es nicht, jeden Baumangel durch ständige Anwesenheit auf der Baustelle zu verhindern. Zwar müsse bei typischen Gefahrenquellen, kritischen Bauabschnitten für den Gesamterfolg und nur kurzzeitig kontrollierbaren Gewerken im Rahmen der ordnungsgemäßen Bauaufsicht bereits rechtzeitig vor Verwirklichung von Mängeln im Bauwerk das Entstehen von Mängeln verhindert bzw. rechtzeitig deren Behebung veranlasst werden. Maßgeblich für eine in diesem Sinn geschuldete intensive Objektüberwachung seien Art und Umfang des Baumangels, seine Erkennbarkeit während der Bauerrichtung und seine Zuordnung zu einem für den Gesamterfolg wichtigen Gewerk. Bei einfachen, gängigen Arbeiten müsse der Architekt dagegen nicht ständig auf der Baustelle anwesend sein, um die Arbeiten zu kontrollieren. Bei den hier mangelbehafteten Fliesen-, Maler-, Schreiner- und Spachtelarbeiten handele es sich durchweg um solche einfachen Arbeiten, die kaum das Niveau bloßer Schönheitsreparaturen überschritten. Deswegen bestehe insofern keine besondere fortlaufende Überwachungspflicht des Architekten; dieser habe vielmehr davon ausgehen können, dass solche einfachen Arbeiten auch ohne ständige Überwachung durchgeführt und ordnungsgemäß erledigt würden.


Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Bauaufsichtspflicht gehört es nicht, jeden Baumangel durch ständige Anwesenheit auf der Baustelle zu verhindern. Insbesondere muss der Architekt  bei einfachen, gängigen Arbeiten nicht ständig auf der Baustelle anwesend sein, um die Arbeiten zu kontrollieren. Für Maler- und Innenputzarbeiten sowie vergleichbare Bauleistungen genügen Stichproben und die Kontrolle am Ende der Arbeiten. Der Sachverhalt weist vorliegend die Besonderheit auf, dass der Bauleitervertrag vor der Fertigstellung der Sanierungsarbeiten durch Kündigung beendet wurde. Deshalb war der Bauleiter nicht mehr verpflichtet, (spätestens) beim Abnahmetermin auf eine Beseitigung von Mängeln hinzuwirken. Im Regelfall hat der Bauleiter jedoch die Bauleistungen (spätestens) nach ihrer Fertigstellung zu kontrollieren. Wenn der Bauleiter hier pflichtwidrig Mängel der Bauleistung übersieht, verletzt er seine Bauleitungsverpflichtung.


Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim


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