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AG Cannstadt: Keine Wohnungsbesichtigung durch Vermieter ohne Anlass

Es stellt sich die Frage, ob Vermieter ein Besichtigungsrecht per Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag einräumen und einen sich weigernden Mieter kündigen dürfen.

 

Mit dieser Frage hatte sich das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt (Urteil vom 27.10.2014 - 6 C 1267/14) auseinanderzusetzen. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Ein Mieter zog 1995 in eine Mietwohnung in Stuttgart. Der Mietvertrag enthielt unter anderem die folgende Klausel: „... Der Vermieter oder die von ihm Beauftragten dürfen die Mietsache zur Prüfung ihres Zustands oder zum Ablesen von Messgeräten während der üblichen Besuchszeiten betreten." Nach einem Verkauf dieser Mietwohnung im Jahr 2004 schaute sich der neue Vermieter zunächst einmal die Wohnung an, ohne dass der Mieter dagegen Einwände hatte. Im Jahr 2012 wollte er erneut eine Wohnungsbesichtigung durchführen und schrieb deshalb den Mieter an. Er schlug ihm hierzu mehrere Termine vor. Im Fall der Weigerung drohte er mit der Kündigung. Als der Mieter sich weigerte sprach der Vermieter die Kündigung aus. Er berief sich im Rahmen der Räumungsklage darauf, dass ihm aufgrund der Klausel im Mietvertrag ein periodisches Besichtigungsrecht zusteht. Ansonsten könne er nicht ordnungsgemäß die Wohnung bewirtschaften.


Hierzu entschied das AG Stuttgart-Bad Cannstatt, dass die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter rechtswidrig gewesen ist. Der Mieter habe hier nicht gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen. Dies ergebe sich zunächst einmal daraus, dass die hier verwendete Besichtigungsklausel unwirksam sei. Denn die verwendete Formulierung in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung verstoße gegen den Bestimmtheitsgrundsatz. Bereits aus diesem Grund sei sie gemäß unwirksam, weil der Mieter hier durch eine unklare Formulierung auf unangemessene Weise benachteiligt werde. Darüber hinaus sei diese Klausel aber auch deshalb unwirksam, weil ein periodisches Wohnungsbesichtigungsrecht den Mieter ebenfalls unangemessen benachteiligt. Hierzu bedürfe es vielmehr eines besonderen Anlasses. Ansonsten werde die nach dem Grundgesetz geschützte Privatsphäre des Mieters auf unzulässige Weise durch den Vermieter beeinträchtigt.


Die Entscheidung des AG Stuttgart-Bad Cannstatt ist mittlerweile rechtskräftig. Auch wenn über viele Jahre unter den Gerichten umstritten war, ob dem Vermieter ein periodisches Besichtigungsrecht (alle ein bis zwei Jahre) zusteht, so hat der BGH dieses mit Urteil vom 08.06.2014 für unzulässig erachtet. Darüber hinaus ist die Klausel hier auch als zu unbestimmt anzusehen. Anders sieht es jedoch aus, wenn der Vermieter sich auf einen hinreichenden Grund berufen kann. In dieser Situation muss der Mieter mit einer Besichtigung der Wohnung einverstanden sein. Hierzu gehört etwa wenn der Mieter Mängel angezeigt hat, Messgeräte installiert/ abgelesen werden müssen oder konkrete Anhaltspunkte für eine Gefährdung der Mietsache durch Verwahrlosung sprechen. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung verkauft oder vermietet. Es reicht hingegen nicht aus, dass der Vermieter die Mietwohnung seit fast 10 Jahren nicht von innen gesehen hat.


Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim


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