OLG München: Makler muss Käufer auf fehlende Unterkellerung hinweisen
Einem
Immobilienmakler obliegen Aufklärungspflichten. Wie weit diese reichen, zeigt
ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts München vom 19.11.2014.
Dem Urteil (Az. 20 U
2215/14) lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der klagende Käufer schloss mit
der Maklerin einen Maklervertrag über die Vermittlung eines Grundstücks ab.
Zuvor hatte die Maklerin das Objekt im Internet ausgeschrieben und ein Exposé
zusammengestellt; dabei hatte die Maklerin jeweils die Formulierung gewählt „das
Haus ist komplett unterkellert". Tatsächlich ist das Wohnzimmer (24
qm) nicht unterkellert. Der Käufer wurde darauf bei einer Besichtigung, die mit
der Maklerin stattfand, nicht hingewiesen. Mit notariellem Kaufvertrag, in der
jedwede Gewährleistung ausgeschlossen wurde, erwarb der Käufer das Anwesen zum
Preis von 85.000 Euro. Die fehlende Unterkellerung stellte er erst nachträglich
fest. Der Käufer begehrt wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht aus dem
Maklervertrag die Kosten für die Herstellung der Vollunterkellerung.
Das OLG
München entscheidet, dass die Maklerin die ihr aus dem Maklervertrag obliegende
Aufklärungspflicht verletzt, indem sie einerseits im Internet und in ihrem
Exposé das streitgegenständliche Anwesen mit vollständiger Unterkellerung
bewarb, andererseits aber trotz positiver Kenntnis den Käufer nicht darüber
aufgeklärt hatte, dass das Anwesen tatsächlich nur zum Teil unterkellert war.
Allerdings könne der Käufer die Kosten für die Herstellung der
Vollunterkellerung nicht verlangen, weil ein Schadensersatzanspruch wegen
Verletzung der Aufklärungspflicht durch die Maklerin nach der ständigen
Rechtsprechung des BGH nicht auf den Ersatz des Erfüllungsschadens, sondern auf
das negative Interesse gerichtet sei. Ein Ersatzanspruch auf den
Erfüllungsschaden im Hinblick auf den Erwerb eines unterkellerten Hauses
scheide aus, weil die Maklerin nicht Vertragspartner des Kaufvertrags über das
streitgegenständliche Anwesen sei, der Kläger als Käufer aber nur vom Verkäufer
Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen könne. Der Käufer
bekomme nur den Vertrauensschaden ersetzt, der anhand eines Vergleichs des
Gesamtvermögens besteht: Verglichen wird die Vermögenslage, in welcher der
Käufer sich jetzt befinde, mit derjenigen, in der er sich befände, wenn er
nicht auf die fehlerhafte Aufklärung durch die Maklerin vertraut und demzufolge
den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte. Zu erstatten seien somit Maklergebühr,
Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten, Zinsschaden sowie Wertminderung
aufgrund der fehlenden Unterkellerung.
Der durch eine unerlaubte Handlung des Maklers
geschädigte Käufer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, besser zu stehen,
als er stünde, wenn der Makler die unerlaubte Handlung nicht begangen hätte.
Der Käufer kann nur vom Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz wegen
Nichterfüllung verlangen. Die unerlaubte Handlung eines Dritten kann nicht dazu
führen, dass dieser haftungsrechtlich wie ein Verkäufer behandelt wird. Dies gilt
auch dann, wenn die unerlaubte Handlung des Dritten im Rahmen eines Maklervertrags
mit diesem erfolgte und deshalb der Käufer einen Schadensersatzanspruch gegen
den Dritten aus der Verletzung vorvertraglicher oder vertraglicher
Nebenpflichten hat.
Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt
für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße
33, Hückelhoven-Ratheim
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